判斷房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)安全性的幾個視角
2022年05月16日
從2021年下半年開始，不斷出現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)“爆雷”情況，其中不少為行業(yè)排名靠前年度銷售已達千億規(guī)模的企業(yè)。截至2022年2月28日，已公告累計超20家房地產(chǎn)企業(yè)，在境內(nèi)外公募債券市場上發(fā)生違約事件，同時也出現(xiàn)行業(yè)金融產(chǎn)品兌付逾期現(xiàn)象?！氨住币话闫鹩诹鲃有燥L險，但隨著一些企業(yè)自救過程中資產(chǎn)處置的不斷深入，房地產(chǎn)企業(yè)風險的類型將逐步從“流動性風險”轉(zhuǎn)向“資不抵債”，企業(yè)的持續(xù)經(jīng)營出現(xiàn)不確定性，甚至走向破產(chǎn)重整的境地。
上述情況促使我們深入思考房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)“爆雷”的原因，增加對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)安全性的適度預判，制訂有針對性的應(yīng)對措施，用于指導具體工作的開展。在實務(wù)中，我們可以從下述幾個視角進行觀察，以期提前發(fā)現(xiàn)部分跡象，識別相應(yīng)風險。
一、業(yè)務(wù)視角
從近年來房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展來看，“高周轉(zhuǎn)、高杠桿、高負債”似乎成為行業(yè)內(nèi)競相效仿的模式。伴隨杠桿的升高，房企規(guī)模迅速擴張，但這也為房企的風險爆發(fā)埋下“隱患”。從業(yè)務(wù)視角觀察企業(yè)，可能會發(fā)現(xiàn)一些不尋常的跡象，用于判斷企業(yè)財務(wù)安全性。
1、股東結(jié)構(gòu)合理穩(wěn)定：多元化的股東構(gòu)成有利于形成完善的公司治理機制，有利于企業(yè)長期發(fā)展。股東結(jié)構(gòu)合理穩(wěn)定一定程度也可以代表對公司治理層及經(jīng)營成果的認可。如果企業(yè)能夠吸引保險公司的基金進行長期投資，則表明企業(yè)經(jīng)營穩(wěn)健，能夠保持持續(xù)的股息增長，財務(wù)安全性較高。如果企業(yè)股東變動頻繁且無有實力的股東長期持有，則需要保持警惕。
2、企業(yè)人員相對穩(wěn)定：人員的相對穩(wěn)定有利于企業(yè)穩(wěn)步發(fā)展，如果近期企業(yè)核心高層人員比如CEO或是CFO變動頻繁，或出現(xiàn)大規(guī)模裁員等事件，就要保持高度關(guān)注，此時企業(yè)要么正處于磨合動蕩期，要么可能有些隱情壓力，有未公開的重要事項。
3、產(chǎn)品定價能力：規(guī)模企業(yè)一般已形成較完整的不同檔次的產(chǎn)品體系。在市場中，檔次接近的競品由于企業(yè)的背景、產(chǎn)品的口碑、管理運營能力等多因素造成產(chǎn)品定價能力的差異。有產(chǎn)品定價能力的企業(yè)，體現(xiàn)企業(yè)的價值創(chuàng)造能力較高。財務(wù)安全性方面表現(xiàn)為盈利能力較高，有較高的毛利潤水平（銷售價格扣除直接成本），比凈利率真實，能體現(xiàn)最實際的經(jīng)營水平。
4、關(guān)注土地購置情況：企業(yè)正常經(jīng)營需要保持房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)持續(xù)，正常情況下，六個月滾動周期的新增投資貨值至少應(yīng)該與銷售持平，如果要保持增長，補充貨值要多于銷售才合理。如果企業(yè)近六個月的土地購置數(shù)量極少，也是非常值得關(guān)注的情況，說明房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)已經(jīng)在高度收縮，或是資金流已經(jīng)出現(xiàn)問題。
5、不合常規(guī)的資產(chǎn)處置：企業(yè)激進的銷售政策及不合常規(guī)的處置資產(chǎn)應(yīng)引起關(guān)注，比如給予中介機構(gòu)顯著高于市場平均水平的傭金激勵，以公允價格七折甚至六折以下的價格出售房屋或自持物業(yè)，通常表明企業(yè)流動性出現(xiàn)較大風險。
二、財務(wù)視角
房地產(chǎn)行業(yè)具備一定規(guī)模企業(yè)基本已登陸資本市場，需要定期閱讀企業(yè)公告及財務(wù)報告等公開資料，保持對行業(yè)發(fā)展及企業(yè)經(jīng)營變化的深入了解。就財務(wù)視角而言，我們主要通過計算并定量分析各類財務(wù)指標對企業(yè)財務(wù)安全性進行預判。
首先是各監(jiān)管部門強調(diào)的三道紅線和兩個觀察指標：
1、剔除預收賬款后的資產(chǎn)負債率指標：不能超過70%。這個指標體現(xiàn)的是負債總額占比總資產(chǎn)的關(guān)系，因為預收賬款不需要歸還，房屋交付后會結(jié)轉(zhuǎn)收入，相對風險小，所以從負債中剔除，70%是當下行業(yè)相對比較優(yōu)秀的水平，有些企業(yè)遠高于這個數(shù)字。
2、凈負債率指標：不超過100％。凈負債率是用企業(yè)的有息負債總額扣除賬面現(xiàn)金后，除以凈資產(chǎn)的數(shù)值。有息負債除剔除預收賬款之外，還剔除了往來款等，這個指標體現(xiàn)的是有息負債的凈額與企業(yè)凈資產(chǎn)之間的關(guān)系，行業(yè)優(yōu)秀的企業(yè)，一般這個數(shù)字可以控在70%以內(nèi)。
3、剔除受監(jiān)管資金的現(xiàn)金短債比：不小于1。這里的現(xiàn)金是賬面資金扣除受政府和金融機構(gòu)的監(jiān)管資金之后，也就是自由流動資金，短債是指企業(yè)一年內(nèi)到期的債務(wù)，這個指標體現(xiàn)的是短期償債能力，超過1相對安全，優(yōu)秀企業(yè)一般超過1.5，甚至2。
4、經(jīng)營性凈現(xiàn)金流為正。所有經(jīng)營性現(xiàn)金收入扣除所有經(jīng)營性現(xiàn)金支出，這是企業(yè)的自身造血能力，代表長期健康程度，融資性現(xiàn)金流不計算在內(nèi)。但包括購買土地的支出，這個數(shù)值對于成熟型企業(yè)會為正，但對于增長型企業(yè)，常常購買土地的支出會大于銷售收入，差距過大會有流動性風險。此項作為觀察指標。
5、購買土地的金額：不超過年度累計銷售的40%。這個指標關(guān)注土地投入的總額，希望限制買地支出。但是由于地價在不同區(qū)域占比不同，這個指標也不盡相同，比如一、二線城市的貨值中地價的占比常超過70%，如果要控在40%以內(nèi)，只有兩種情況，一種降低拿地金額，壓縮增長，另一種是到地價占比貨值低于40%的三、四線城市去投資。此項作為觀察指標。
其次是房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)健運營需要關(guān)注的幾項重要指標：
1、總負債周轉(zhuǎn)率：用年度的總權(quán)益回款除以總權(quán)益負債，可以看出現(xiàn)金流對負債的年度覆蓋水平，如果大于等于1，說明企業(yè)一年內(nèi)的權(quán)益回款就能覆蓋權(quán)益負債，屬于優(yōu)秀水平，如果負債要兩年以上的回款才能覆蓋，壓力較大，如果需要三年以上，比較危險。
2、資產(chǎn)的流動性：企業(yè)的資產(chǎn)如果流動性好，隨時可以變現(xiàn)，也能降低債務(wù)風險。資產(chǎn)流動性跟項目布局和類型有關(guān)，一般來說，零售物業(yè)好過整售物業(yè)，住宅項目好過商辦項目，一、二線城市好過三、四線城市。自持物業(yè)較多的企業(yè)，需要以租金收入歸還負債，大宗商業(yè)資產(chǎn)的流動性也較弱，必須以低負債提高安全性。
3、債務(wù)集中度：三道紅線中的現(xiàn)金短債比只針對一年內(nèi)到期的債務(wù)，有時不一定能準確判斷風險。債務(wù)根據(jù)不同的類型，集中兌付的情況不一樣，跟著銷售進度的開發(fā)貸相對好匹配，但信托與發(fā)債等，都是大額集中到期，如果自由現(xiàn)金不足，再融資不利，又集中在某個時間節(jié)點有大額兌付的情況，易出現(xiàn)“爆雷”。
4、真實利率水平：企業(yè)的非標融資利率，比如信托、私募、基金、商票貼現(xiàn)等的利率水平，更能體現(xiàn)企業(yè)融資的真實利率水平，能比較客觀全面地反映企業(yè)的綜合情況，如果短期內(nèi)非標利率突然大幅上升，一般而言反映企業(yè)經(jīng)營情況出現(xiàn)了較大變化，財務(wù)風險增加。
5、表外負債情況：報表上的負債并沒能體現(xiàn)全部的負債，觀察一下小股東權(quán)益也是還原企業(yè)明股實債可能性的一個重要方式，不是看小股東權(quán)益比的高低，而是看小股東權(quán)益占比與其分紅占比是否匹配，如果小股東權(quán)益比遠高過其分紅比，說明隱形債務(wù)可能較多。
三、市場視角
企業(yè)在市場經(jīng)濟的海洋里“游泳”，自身情況的變化肯定會對其上下游企業(yè)的正常經(jīng)營造成影響。有的企業(yè)一直有負面?zhèn)餮?，始終未能徹底澄清，那么哪怕傳言未成真，也要小心，公開交易的股債市場對于企業(yè)基本面的變化會做出迅速反應(yīng)。從市場視角感知企業(yè)的變化，有利于我們從側(cè)面了解企業(yè)并對企業(yè)財務(wù)安全性進行預判。
1、取得金融機構(gòu)的合作名單：房地產(chǎn)企業(yè)為資本密集性行業(yè)，除銀行外與各類非銀機構(gòu)或基金均有廣泛的合作。了解企業(yè)與各方合作的情況，看其是否在金融機構(gòu)的合作名單上，并用各機構(gòu)的合作名單交叉對比分析，如果企業(yè)不在多家主流金融機構(gòu)的合作名單上，我們應(yīng)該有疑問，為何得不到上述金融機構(gòu)的認可，如果出現(xiàn)流動性危機，是否能迅速得到增量融資。
2、商票貼現(xiàn)率及其波動：房地產(chǎn)企業(yè)上下游供應(yīng)鏈的信心是判斷企業(yè)風險的重要維度，反映在數(shù)據(jù)上是商業(yè)票據(jù)的市場表現(xiàn)，其中商票貼現(xiàn)率的波動變化是反映企業(yè)供應(yīng)鏈風險最為直觀的信號。鑒于房地產(chǎn)企業(yè)與供應(yīng)商是長期穩(wěn)定合作的商業(yè)伙伴，商業(yè)票據(jù)的貼現(xiàn)本不應(yīng)該是大范圍事件，貼現(xiàn)率也不應(yīng)該出現(xiàn)劇烈的波動。我們可以關(guān)注上海票據(jù)交易所每月公告的持續(xù)逾期名單，如企業(yè)不能按期兌付供應(yīng)鏈款項時，商票貼現(xiàn)率會明顯激增，一般而言達到15%即預示企業(yè)信用不佳，如果商票貼現(xiàn)率繼續(xù)升高，直至達到36%法定最高利率，甚至出現(xiàn)票面打折的情況，基本確定出現(xiàn)財務(wù)危機。
3、債券價格的絕對值和波動：不同于股票市場的高波動幅度，債券市場價格波動應(yīng)相對平穩(wěn)。在涉及判斷企業(yè)短期風險事件爆發(fā)時，與其事件相關(guān)性最為密切的債券價格的絕對值與波動情況，可以作為觀測風險的重要抓手。存續(xù)期間，單一債券金額絕對值出現(xiàn)上下2-10%的波動屬于正常范疇，但是一旦債券金額絕對值出現(xiàn)超過20%的跌幅，則基本確定出現(xiàn)風險事件。
4、私募產(chǎn)品展期：企業(yè)非標融資一般通過私募渠道發(fā)行，如出現(xiàn)資金流動性風險，會和投資人進行溝通，爭取融資展期或安排投資人轉(zhuǎn)讓相關(guān)投資。雖然沒有公開信息可以查詢，但一般會有相關(guān)事項輿情傳播，并在一些相關(guān)金融機構(gòu)報道中找到線索。私募產(chǎn)品的展期或違約往往預示企業(yè)經(jīng)營出現(xiàn)困難，需要給予進一步的關(guān)注。
5、信用評級及評級展望：企業(yè)發(fā)行公募產(chǎn)品都會由評級機構(gòu)進行信用評級，信用評級是綜合考慮企業(yè)資產(chǎn)變現(xiàn)能力、籌資能力、償債能力、履約能力等評定而出，評級分為主體評級和產(chǎn)品評級，前者是對企業(yè)總體信用風險的評估，后者是對企業(yè)某只債券到期履約能力的評估。我們可以查詢標普、惠譽、穆迪對企業(yè)的信用評級看其是否處在行業(yè)內(nèi)較高信用水平。如果企業(yè)信用評級被下調(diào)，說明流動性和償債能力變?nèi)?，資產(chǎn)變現(xiàn)的能力下降，信用風險暴露，也是預判企業(yè)財務(wù)風險的主要手段。
從上述三個視角出發(fā)可以從多個維度觀察企業(yè)，取得更全面的信息，有利于我們深入了解企業(yè)。如果企業(yè)只是出現(xiàn)其中一兩個不利因素，并不代表一定有問題，但如果同時有幾個事項發(fā)生，且互相關(guān)聯(lián)，我們必須多加小心，敏銳識別相應(yīng)風險，預判企業(yè)財務(wù)安全性。
本文作者：
上述情況促使我們深入思考房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)“爆雷”的原因，增加對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)安全性的適度預判，制訂有針對性的應(yīng)對措施，用于指導具體工作的開展。在實務(wù)中，我們可以從下述幾個視角進行觀察，以期提前發(fā)現(xiàn)部分跡象，識別相應(yīng)風險。
一、業(yè)務(wù)視角
從近年來房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展來看，“高周轉(zhuǎn)、高杠桿、高負債”似乎成為行業(yè)內(nèi)競相效仿的模式。伴隨杠桿的升高，房企規(guī)模迅速擴張，但這也為房企的風險爆發(fā)埋下“隱患”。從業(yè)務(wù)視角觀察企業(yè)，可能會發(fā)現(xiàn)一些不尋常的跡象，用于判斷企業(yè)財務(wù)安全性。
1、股東結(jié)構(gòu)合理穩(wěn)定：多元化的股東構(gòu)成有利于形成完善的公司治理機制，有利于企業(yè)長期發(fā)展。股東結(jié)構(gòu)合理穩(wěn)定一定程度也可以代表對公司治理層及經(jīng)營成果的認可。如果企業(yè)能夠吸引保險公司的基金進行長期投資，則表明企業(yè)經(jīng)營穩(wěn)健，能夠保持持續(xù)的股息增長，財務(wù)安全性較高。如果企業(yè)股東變動頻繁且無有實力的股東長期持有，則需要保持警惕。
2、企業(yè)人員相對穩(wěn)定：人員的相對穩(wěn)定有利于企業(yè)穩(wěn)步發(fā)展，如果近期企業(yè)核心高層人員比如CEO或是CFO變動頻繁，或出現(xiàn)大規(guī)模裁員等事件，就要保持高度關(guān)注，此時企業(yè)要么正處于磨合動蕩期，要么可能有些隱情壓力，有未公開的重要事項。
3、產(chǎn)品定價能力：規(guī)模企業(yè)一般已形成較完整的不同檔次的產(chǎn)品體系。在市場中，檔次接近的競品由于企業(yè)的背景、產(chǎn)品的口碑、管理運營能力等多因素造成產(chǎn)品定價能力的差異。有產(chǎn)品定價能力的企業(yè)，體現(xiàn)企業(yè)的價值創(chuàng)造能力較高。財務(wù)安全性方面表現(xiàn)為盈利能力較高，有較高的毛利潤水平（銷售價格扣除直接成本），比凈利率真實，能體現(xiàn)最實際的經(jīng)營水平。
4、關(guān)注土地購置情況：企業(yè)正常經(jīng)營需要保持房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)持續(xù)，正常情況下，六個月滾動周期的新增投資貨值至少應(yīng)該與銷售持平，如果要保持增長，補充貨值要多于銷售才合理。如果企業(yè)近六個月的土地購置數(shù)量極少，也是非常值得關(guān)注的情況，說明房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)已經(jīng)在高度收縮，或是資金流已經(jīng)出現(xiàn)問題。
5、不合常規(guī)的資產(chǎn)處置：企業(yè)激進的銷售政策及不合常規(guī)的處置資產(chǎn)應(yīng)引起關(guān)注，比如給予中介機構(gòu)顯著高于市場平均水平的傭金激勵，以公允價格七折甚至六折以下的價格出售房屋或自持物業(yè)，通常表明企業(yè)流動性出現(xiàn)較大風險。
二、財務(wù)視角
房地產(chǎn)行業(yè)具備一定規(guī)模企業(yè)基本已登陸資本市場，需要定期閱讀企業(yè)公告及財務(wù)報告等公開資料，保持對行業(yè)發(fā)展及企業(yè)經(jīng)營變化的深入了解。就財務(wù)視角而言，我們主要通過計算并定量分析各類財務(wù)指標對企業(yè)財務(wù)安全性進行預判。
首先是各監(jiān)管部門強調(diào)的三道紅線和兩個觀察指標：
1、剔除預收賬款后的資產(chǎn)負債率指標：不能超過70%。這個指標體現(xiàn)的是負債總額占比總資產(chǎn)的關(guān)系，因為預收賬款不需要歸還，房屋交付后會結(jié)轉(zhuǎn)收入，相對風險小，所以從負債中剔除，70%是當下行業(yè)相對比較優(yōu)秀的水平，有些企業(yè)遠高于這個數(shù)字。
2、凈負債率指標：不超過100％。凈負債率是用企業(yè)的有息負債總額扣除賬面現(xiàn)金后，除以凈資產(chǎn)的數(shù)值。有息負債除剔除預收賬款之外，還剔除了往來款等，這個指標體現(xiàn)的是有息負債的凈額與企業(yè)凈資產(chǎn)之間的關(guān)系，行業(yè)優(yōu)秀的企業(yè)，一般這個數(shù)字可以控在70%以內(nèi)。
3、剔除受監(jiān)管資金的現(xiàn)金短債比：不小于1。這里的現(xiàn)金是賬面資金扣除受政府和金融機構(gòu)的監(jiān)管資金之后，也就是自由流動資金，短債是指企業(yè)一年內(nèi)到期的債務(wù)，這個指標體現(xiàn)的是短期償債能力，超過1相對安全，優(yōu)秀企業(yè)一般超過1.5，甚至2。
4、經(jīng)營性凈現(xiàn)金流為正。所有經(jīng)營性現(xiàn)金收入扣除所有經(jīng)營性現(xiàn)金支出，這是企業(yè)的自身造血能力，代表長期健康程度，融資性現(xiàn)金流不計算在內(nèi)。但包括購買土地的支出，這個數(shù)值對于成熟型企業(yè)會為正，但對于增長型企業(yè)，常常購買土地的支出會大于銷售收入，差距過大會有流動性風險。此項作為觀察指標。
5、購買土地的金額：不超過年度累計銷售的40%。這個指標關(guān)注土地投入的總額，希望限制買地支出。但是由于地價在不同區(qū)域占比不同，這個指標也不盡相同，比如一、二線城市的貨值中地價的占比常超過70%，如果要控在40%以內(nèi)，只有兩種情況，一種降低拿地金額，壓縮增長，另一種是到地價占比貨值低于40%的三、四線城市去投資。此項作為觀察指標。
其次是房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)健運營需要關(guān)注的幾項重要指標：
1、總負債周轉(zhuǎn)率：用年度的總權(quán)益回款除以總權(quán)益負債，可以看出現(xiàn)金流對負債的年度覆蓋水平，如果大于等于1，說明企業(yè)一年內(nèi)的權(quán)益回款就能覆蓋權(quán)益負債，屬于優(yōu)秀水平，如果負債要兩年以上的回款才能覆蓋，壓力較大，如果需要三年以上，比較危險。
2、資產(chǎn)的流動性：企業(yè)的資產(chǎn)如果流動性好，隨時可以變現(xiàn)，也能降低債務(wù)風險。資產(chǎn)流動性跟項目布局和類型有關(guān)，一般來說，零售物業(yè)好過整售物業(yè)，住宅項目好過商辦項目，一、二線城市好過三、四線城市。自持物業(yè)較多的企業(yè)，需要以租金收入歸還負債，大宗商業(yè)資產(chǎn)的流動性也較弱，必須以低負債提高安全性。
3、債務(wù)集中度：三道紅線中的現(xiàn)金短債比只針對一年內(nèi)到期的債務(wù)，有時不一定能準確判斷風險。債務(wù)根據(jù)不同的類型，集中兌付的情況不一樣，跟著銷售進度的開發(fā)貸相對好匹配，但信托與發(fā)債等，都是大額集中到期，如果自由現(xiàn)金不足，再融資不利，又集中在某個時間節(jié)點有大額兌付的情況，易出現(xiàn)“爆雷”。
4、真實利率水平：企業(yè)的非標融資利率，比如信托、私募、基金、商票貼現(xiàn)等的利率水平，更能體現(xiàn)企業(yè)融資的真實利率水平，能比較客觀全面地反映企業(yè)的綜合情況，如果短期內(nèi)非標利率突然大幅上升，一般而言反映企業(yè)經(jīng)營情況出現(xiàn)了較大變化，財務(wù)風險增加。
5、表外負債情況：報表上的負債并沒能體現(xiàn)全部的負債，觀察一下小股東權(quán)益也是還原企業(yè)明股實債可能性的一個重要方式，不是看小股東權(quán)益比的高低，而是看小股東權(quán)益占比與其分紅占比是否匹配，如果小股東權(quán)益比遠高過其分紅比，說明隱形債務(wù)可能較多。
三、市場視角
企業(yè)在市場經(jīng)濟的海洋里“游泳”，自身情況的變化肯定會對其上下游企業(yè)的正常經(jīng)營造成影響。有的企業(yè)一直有負面?zhèn)餮?，始終未能徹底澄清，那么哪怕傳言未成真，也要小心，公開交易的股債市場對于企業(yè)基本面的變化會做出迅速反應(yīng)。從市場視角感知企業(yè)的變化，有利于我們從側(cè)面了解企業(yè)并對企業(yè)財務(wù)安全性進行預判。
1、取得金融機構(gòu)的合作名單：房地產(chǎn)企業(yè)為資本密集性行業(yè)，除銀行外與各類非銀機構(gòu)或基金均有廣泛的合作。了解企業(yè)與各方合作的情況，看其是否在金融機構(gòu)的合作名單上，并用各機構(gòu)的合作名單交叉對比分析，如果企業(yè)不在多家主流金融機構(gòu)的合作名單上，我們應(yīng)該有疑問，為何得不到上述金融機構(gòu)的認可，如果出現(xiàn)流動性危機，是否能迅速得到增量融資。
2、商票貼現(xiàn)率及其波動：房地產(chǎn)企業(yè)上下游供應(yīng)鏈的信心是判斷企業(yè)風險的重要維度，反映在數(shù)據(jù)上是商業(yè)票據(jù)的市場表現(xiàn)，其中商票貼現(xiàn)率的波動變化是反映企業(yè)供應(yīng)鏈風險最為直觀的信號。鑒于房地產(chǎn)企業(yè)與供應(yīng)商是長期穩(wěn)定合作的商業(yè)伙伴，商業(yè)票據(jù)的貼現(xiàn)本不應(yīng)該是大范圍事件，貼現(xiàn)率也不應(yīng)該出現(xiàn)劇烈的波動。我們可以關(guān)注上海票據(jù)交易所每月公告的持續(xù)逾期名單，如企業(yè)不能按期兌付供應(yīng)鏈款項時，商票貼現(xiàn)率會明顯激增，一般而言達到15%即預示企業(yè)信用不佳，如果商票貼現(xiàn)率繼續(xù)升高，直至達到36%法定最高利率，甚至出現(xiàn)票面打折的情況，基本確定出現(xiàn)財務(wù)危機。
3、債券價格的絕對值和波動：不同于股票市場的高波動幅度，債券市場價格波動應(yīng)相對平穩(wěn)。在涉及判斷企業(yè)短期風險事件爆發(fā)時，與其事件相關(guān)性最為密切的債券價格的絕對值與波動情況，可以作為觀測風險的重要抓手。存續(xù)期間，單一債券金額絕對值出現(xiàn)上下2-10%的波動屬于正常范疇，但是一旦債券金額絕對值出現(xiàn)超過20%的跌幅，則基本確定出現(xiàn)風險事件。
4、私募產(chǎn)品展期：企業(yè)非標融資一般通過私募渠道發(fā)行，如出現(xiàn)資金流動性風險，會和投資人進行溝通，爭取融資展期或安排投資人轉(zhuǎn)讓相關(guān)投資。雖然沒有公開信息可以查詢，但一般會有相關(guān)事項輿情傳播，并在一些相關(guān)金融機構(gòu)報道中找到線索。私募產(chǎn)品的展期或違約往往預示企業(yè)經(jīng)營出現(xiàn)困難，需要給予進一步的關(guān)注。
5、信用評級及評級展望：企業(yè)發(fā)行公募產(chǎn)品都會由評級機構(gòu)進行信用評級，信用評級是綜合考慮企業(yè)資產(chǎn)變現(xiàn)能力、籌資能力、償債能力、履約能力等評定而出，評級分為主體評級和產(chǎn)品評級，前者是對企業(yè)總體信用風險的評估，后者是對企業(yè)某只債券到期履約能力的評估。我們可以查詢標普、惠譽、穆迪對企業(yè)的信用評級看其是否處在行業(yè)內(nèi)較高信用水平。如果企業(yè)信用評級被下調(diào)，說明流動性和償債能力變?nèi)?，資產(chǎn)變現(xiàn)的能力下降，信用風險暴露，也是預判企業(yè)財務(wù)風險的主要手段。
從上述三個視角出發(fā)可以從多個維度觀察企業(yè)，取得更全面的信息，有利于我們深入了解企業(yè)。如果企業(yè)只是出現(xiàn)其中一兩個不利因素，并不代表一定有問題，但如果同時有幾個事項發(fā)生，且互相關(guān)聯(lián)，我們必須多加小心，敏銳識別相應(yīng)風險，預判企業(yè)財務(wù)安全性。
本文作者：
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雷波濤 |
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信永中和審計（建筑地產(chǎn)行業(yè)線）合伙人，先后在中國大型國有企業(yè)和事務(wù)所從業(yè)26年，主要專注領(lǐng)域在建筑與房地產(chǎn)行業(yè)審計。 |
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